Obra por Administração (Preço de Custo): como funciona, vantagens e documentos

A obra por administração, também conhecida como obra a preço de custo, é um modelo de construção voltado para pessoas que desejam adquirir um imóvel por um valor abaixo do praticado pelo mercado em determinada região.

Nesse sistema, o foco não está na margem de lucro de um incorporador, mas sim no custeio direto da obra pelos próprios adquirentes, com total transparência sobre despesas, cronograma e evolução do empreendimento.

O que é obra por administração

A obra por administração é um regime de construção previsto na Lei nº 4.591/1964, no qual a obra é administrada por uma construtora, mas integralmente custeada pelos compradores das unidades.

Cada comprador passa a ser coproprietário do terreno, adquirindo uma fração ideal proporcional à sua futura unidade. A construção é realizada sem preço fechado, com base no custo real da obra, acrescido apenas da taxa de administração da construtora.

Base legal oficial: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm

Como funciona a obra a preço de custo

No sistema de obra por administração:

• os compradores são os donos do negócio;
• cada adquirente compra uma fração ideal do terreno;
• os custos da obra são rateados entre os condôminos;
• a construtora é contratada para administrar e executar a obra;
• a construtora recebe uma taxa de administração, normalmente entre 10% e 15% do custo da obra.

Não há lucro embutido no preço final do imóvel, apenas o custo real da construção.

Qual é o papel da construtora na obra por administração

A construtora não atua como incorporadora nesse modelo.

Seu papel é:

• elaborar o orçamento estimado da obra;
• administrar a execução do projeto;
• contratar mão de obra e fornecedores;
• acompanhar cronograma físico e financeiro;
• prestar contas aos condôminos;
• garantir a responsabilidade técnica da construção.

A remuneração da construtora ocorre exclusivamente por meio da taxa de administração, previamente definida em contrato.

Para quem a obra por administração é indicada

Esse modelo costuma ser interessante para:

• pessoas que desejam adquirir um imóvel a preço de custo;
• compradores que não dependem de financiamento tradicional;
• investidores que buscam maior controle do processo;
• investidores que aceitam participar ativamente do empreendimento;
• pessoas que priorizam transparência e governança.

Principais vantagens da obra por administração

Economia para o comprador

• eliminação da margem de lucro do incorporador;
• custo final inferior ao valor médio de mercado.

Ausência de juros de financiamento

• o imóvel é pago conforme o avanço da obra;
• não há juros bancários embutidos.

ITBI reduzido

• o ITBI é calculado apenas sobre o valor da fração ideal do terreno, e não sobre o valor final da unidade construída;
• no regime de incorporação tradicional, o ITBI costuma incidir sobre o valor total da unidade.

(As regras do ITBI são definidas pelos municípios, mas esse entendimento é amplamente adotado.)

Transparência e controle na obra por administração

A transparência é um dos pilares desse modelo:

• prestação de contas periódica;
• acompanhamento do orçamento e dos reajustes;
• auditoria externa especializada;
• acesso aos contratos, notas fiscais e medições;
• rotina de acompanhamento da obra;
• períodos definidos para visitação ao canteiro.

Esse controle é essencial para o bom andamento do empreendimento.

Como funciona o processo de compra

No momento da compra, o cliente:

• assina a Promessa de Cessão de Direitos;
• rubrica a pasta de fechamento do empreendimento;
• passa a integrar o condomínio dos adquirentes.

A partir desse momento, o comprador participa formalmente do empreendimento como coproprietário da fração ideal do terreno.

Documentos da obra por administração

Promessa de Cessão de Direitos (PCD)

O Instrumento Particular de Promessa de Cessão de Direitos aquisitivos à fração ideal é o documento pelo qual a construtora ou responsável pelo projeto cede ao comprador o direito de adquirir, em seu nome, a fração ideal do terreno correspondente à unidade escolhida.

Esse instrumento também vincula o comprador ao contrato de construção.

Minuta do contrato de construção

A minuta do contrato de obra por administração normalmente inclui:

• tabelas de frações ideais;
• orçamento estimado da obra;
• tabela de vendas;
• cronograma físico-financeiro;
• memorial descritivo;
• projetos preliminares;
• disposições gerais do empreendimento.

Esse contrato deve ser rubricado por todos os compradores, garantindo ciência e concordância coletiva.

Minuta da convenção de condomínio

A convenção de condomínio define:

• direitos e deveres dos condôminos;
• regras de convivência;
• funcionamento das áreas comuns;
• critérios de rateio das despesas;
• atuação da comissão de representantes.

Ela rege a relação entre os coproprietários durante a obra e após a entrega das chaves.

Instituição do condomínio

A instituição de condomínio edilício é o documento que permite:

• a individualização das unidades autônomas;
• o registro das unidades no Cartório de Registro de Imóveis;
• a posterior lavratura das escrituras definitivas.

Documentos assinados após a PCD

Após a Promessa de Cessão de Direitos e a pasta de fechamento, são formalizados:

• Escritura pública de compra e venda do terreno, entre proprietários do terreno e compradores das futuras unidades;
• Contrato de construção, no regime de obra por administração;
• Instituição do condomínio edilício e convenção de condomínio, por escritura pública.

Variações de custo durante a obra

No sistema de preço de custo, o valor final do imóvel pode sofrer variações em razão de:

• oscilações de preços de materiais;
• mudanças no cenário econômico;
• ajustes no projeto aprovados em conjunto;
• substituição de especificações técnicas.

Por isso, a convivência, a transparência e a boa governança são fundamentais para o sucesso do empreendimento.

Principais nomenclaturas da obra a preço de custo

Fração Ideal de Terreno
Quota-parte do terreno vinculada à unidade.

Área Privativa
Área exclusiva da unidade, incluindo paredes internas.

Área Útil (área de tapete)
Área interna da unidade, sem considerar paredes.

Áreas de Uso Comum
Escadas, halls, circulação, lazer e demais áreas compartilhadas.

Convenção de Condomínio
Instrumento legal que rege a relação entre os condôminos.

Taxa de Administração
Remuneração da construtora pela administração e responsabilidade técnica da obra.

Cotas de Construção
Valores desembolsados periodicamente pelos condôminos para custear a obra.

Comissão de Representantes
Grupo eleito em assembleia para representar os compradores junto à construtora.

Personalização de Unidades
Direito de alterar o padrão da unidade, assumindo os custos adicionais.

Fundo de Reserva
Valor destinado a cobrir inadimplência, contingências e passivos, mantido em conta do condomínio.

FAQ – Perguntas frequentes sobre obra por administração

O que é obra por administração?

É um regime de construção em que a obra é custeada pelos compradores e administrada por uma construtora, sem lucro incorporado ao preço final.

Obra por administração é a mesma coisa que incorporação?

Não. A incorporação é o modelo jurídico do empreendimento. A obra por administração é o regime de construção.

Existe preço fechado nesse modelo?

Não. O custo final é apurado conforme a execução real da obra.

A obra por administração é legal?

Sim. É expressamente prevista na Lei nº 4.591/1964.

Fonte oficial:
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm