Incorporação imobiliária: o que é, como funciona e o passo a passo completo
Inicialmente, o significado da palavra “incorporar” nos remete à ideia de reunir ou juntar duas ou mais coisas em um único corpo.
No contexto da construção civil, essas duas coisas são o terreno e o edifício que nele será construído. O prédio passa a integrar juridicamente o terreno, sendo incorporado a ele.
É a partir dessa lógica que surge o conceito de incorporação imobiliária, que permite transformar um terreno em um empreendimento composto por unidades autônomas, como apartamentos ou salas comerciais, destinadas à venda.
O que é incorporação imobiliária
A incorporação imobiliária é a atividade exercida com o objetivo de promover e realizar a construção para alienação total ou parcial de edificações ou conjunto de edificações compostas por unidades autônomas.
Esse conceito está previsto na Lei nº 4.591/1964, que regula os condomínios em edificações e as incorporações imobiliárias no Brasil.
Fonte oficial: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm
Na prática, a incorporação é o modelo jurídico que organiza todo o ciclo do empreendimento imobiliário, desde o terreno até a entrega das unidades aos compradores.
Para que serve a incorporação imobiliária
A incorporação imobiliária existe para:
- permitir a venda de imóveis antes da construção estar concluída;
- garantir segurança jurídica aos compradores;
- estabelecer regras claras sobre o empreendimento;
- definir responsabilidades do incorporador;
- dar publicidade oficial às informações do projeto.
Sem incorporação regularmente registrada, a comercialização das unidades fica juridicamente fragilizada.
Quem são os envolvidos em uma incorporação imobiliária
Uma incorporação imobiliária envolve, em regra, os seguintes agentes:
Proprietário do terreno
É quem detém a propriedade do terreno ou o direito aquisitivo sobre ele. Pode vender o terreno, ceder direitos ou realizar parcerias com o incorporador.
Incorporador
É a figura central da incorporação.
Cabe ao incorporador:
- tomar a iniciativa do empreendimento;
- estruturar juridicamente a incorporação;
- providenciar o registro do memorial de incorporação;
- promover a venda das unidades;
- responder pela entrega do imóvel conforme o que foi registrado.
A própria Lei nº 4.591/1964 define quem pode ser incorporador.
Fonte oficial: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm
Construtora
É a empresa responsável pela execução da obra. Nem sempre a construtora é a mesma empresa que atua como incorporadora.
O que é o memorial de incorporação
O memorial de incorporação é o conjunto de documentos que formaliza juridicamente o empreendimento.
Esse memorial deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente, ou seja, aquele responsável pela circunscrição onde o terreno está localizado.
Somente após o registro do memorial de incorporação é que a lei autoriza a alienação ou oneração das frações ideais do terreno vinculadas às futuras unidades autônomas.
Base legal (art. 32 da Lei nº 4.591/1964): https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm
O que normalmente compõe o memorial de incorporação
Embora a lista completa esteja prevista em lei, de forma prática o memorial de incorporação costuma reunir:
- título de propriedade do terreno;
- histórico dominial do imóvel;
- certidões exigidas por lei;
- projeto aprovado pelos órgãos competentes;
- discriminação das unidades autônomas;
- cálculo das áreas privativas e comuns;
- frações ideais do terreno;
- memorial descritivo do empreendimento;
- minuta da convenção de condomínio.
Esses documentos ficam publicamente acessíveis no Registro de Imóveis, permitindo que qualquer interessado consulte a regularidade do empreendimento.
Registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis
O Registro de Imóveis é o órgão oficial responsável por dar publicidade e validade jurídica à incorporação.
Somente com o registro:
- a incorporação passa a existir juridicamente;
- o empreendimento ganha segurança legal;
- o incorporador pode comercializar as unidades dentro das regras legais.
Informações institucionais sobre o sistema registral imobiliário: https://www.cnj.jus.br/servicos/registro-de-imoveis/
Incorporação imobiliária passo a passo
De forma objetiva, o processo de incorporação imobiliária segue as seguintes etapas:
- Estudo de viabilidade do terreno e do empreendimento
- Definição do incorporador e da estrutura do negócio
- Desenvolvimento dos projetos arquitetônicos
- Aprovação do projeto junto aos órgãos competentes
- Reunião dos documentos do memorial de incorporação
- Registro do memorial no Cartório de Registro de Imóveis
- Comercialização das unidades
- Construção do empreendimento
- Conclusão da obra, obtenção do habite-se e entrega das unidades
Prazo de carência na incorporação imobiliária
A legislação permite que o incorporador estabeleça um prazo de carência para a efetivação da incorporação.
Durante esse prazo, o incorporador pode desistir do empreendimento, desde que cumpra as exigências legais de comunicação e restituição, quando aplicável.
Essa previsão existe para proteger a viabilidade econômica do projeto.
Base legal: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm
Como verificar se uma incorporação imobiliária é regular
Antes de comprar um imóvel na planta, é recomendável:
- solicitar o número do registro da incorporação;
- consultar a matrícula do imóvel no Registro de Imóveis;
- verificar se o memorial de incorporação está devidamente registrado;
- conferir se o que está sendo ofertado corresponde ao que foi registrado.
A consulta é pública e pode ser feita diretamente no cartório competente.
FAQ – Perguntas frequentes sobre incorporação imobiliária
O que é incorporação imobiliária?
É a atividade destinada a promover e realizar a construção de edificações com unidades autônomas para venda total ou parcial, conforme a Lei nº 4.591/1964.
Incorporação é a mesma coisa que construção?
Não. A incorporação é o modelo jurídico do empreendimento. A construção é a execução da obra.
Quem pode ser incorporador?
A lei permite que o incorporador seja o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário ou outras figuras previstas legalmente.
É possível vender imóvel na planta sem incorporação registrada?
A legislação vincula a alienação das futuras unidades ao registro prévio do memorial de incorporação no Registro de Imóveis.
Onde consultar a incorporação de um empreendimento?
No Cartório de Registro de Imóveis responsável pela circunscrição do terreno.
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